Ипотека в Украине: спрос на кредиты под залог недвижимости, по сравнению с докризисными периодами, почти отсутствует. Но банки уже готовятся к активизации интереса во второй половине 2016 г.
Кризисные годы уменьшили возможности банков/клиентов в части раздачи/получения некогда популярной в Украине ипотеки – кредитов под залог недвижимости.
Количество финучреждений, предлагающих ипотеку, резко сократилось. Хотя оформить заем, заложив квартиру или дом, все еще можно, заверил финансовый директор компании "Простобанк Консалтинг" Александр Седых.
Одолженные средства можно использовать на самые разные нужды: оплата крупных покупок, ремонт, обучение, путешествие, покупка оборудования, пополнение оборотных средств.
Не предоставляются кредиты под залог недвижимости на лечение, рефинансирование займов других банков, уплату налогов, погашение коммуналки, покупку недвижимости либо земли, приобретение ценных бумаг разного вида/класса. Подобные перечни используются многими финучреждениями. Правда, не все подтверждают необходимость предоставления документов, свидетельствующих о целевом использовании кредитных средств. Условие присутствует, как правило, у банков с иностранным капиталом.
"Любой вид ипотеки предполагает обязательную проверку целевого использования, поскольку речь идет о существенных объемах кредитования. Плюс сам заемщик оценивает возможность обслуживания кредита после его получения, интересуется затратами, связанными с оформлением залога", — рассказала UBR.ua начальник управления продаж кредитных продуктов UniCredit Bank Татьяна Никитина.
По данным "Простобанк Консалтинг" из 50 крупнейших банков Украины пока выдают ипотеку 12 финучреждений – двукратное снижение количества сравнительно с 2013 годом. Кредитующие организации готовы предоставлять 50-70% финансирования от стоимости недвижимости максимум до 20 лет. "Хотя 3 года назад наиболее встречаемый среди предложений банков лимит кредитования составлял 50% от стоимости залога на срок до 10 лет", — напомнил Александр Седых.
Для обеспечения ипотеки физических лиц рассматриваются квартиры или же домовладения. Для кредитования микро/малого бизнеса – любой вид коммерческой либо жилой недвижимости, основным критерием которых является ликвидность, отметила эксперт UniCredit Bank.
Требования к залогам у банков могут отличаться зависимо от рисковости его политики. Поэтому среди критериев могут фигурировать: год возведения постройки, срок эксплуатации, удаленность объекта от центральных населенных пунктов, присутствие по месту дислокации недвижимости отделения банка.
"Привилегии, конечно же, отдаются более ликвидной недвижимости, расположенной на территории населенных пунктов с представительствами банка. Но по каждой заявке решение о выделении займа, его сумме принимается индивидуально. Оно зависит не только от качества и расположения объекта залога", — подчеркнул UBR.ua начальник управления залогового кредитования и страховых продуктов ТАСКОМБАНКа Сергей Савченко.
Ценовые условия ипотеки в Украине
Реальные ставки по ипотеке сегодня колеблются от 23,1% до 30,59% годовых. Их средний показатель, при кредитовании на 10 лет, составляет 26,49% годовых. Три года назад он находился у отметки 22,96% годовых.
При этом, как подметил Александр Седых, десятилетний кредит под покупку недвижимости на вторичном рынке обойдется чуть дешевле — 24,10% годовых.
Как показало сопоставление условий ряда банков, процентная ставка выше у тех учреждений, которые не выставляют требования по оплате единоразовой/ежемесячной комиссии. Размеры этих дополнительных проплат у банков с меньшими показателями варьируются от 1,5% до 2,24%.
Также к дополнительным расходам предстоит добавить страхование залогового имущества (0,1-0,6% от стоимости недвижимости) плюс ежегодное страхование заемщика — 0,3-0,7% от остатка задолженности по кредиту.
Дополнительным платежом пойдет нотариальное оформление с, возможно, оплатой услуг оценщика недвижимости.
Зачастую банки делают акцент на том, что оценка проводится по тарифам оценочных компаний, хотя встречаются одинокие случаи предоставления этой услуги за счет банка.
Удешевить ипотеку могут клиенты, продолжительное время обслуживающиеся банком-кредитором. Некоторые финучреждения размер скидки по процентной ставке устанавливают объемом 0,5-1%, но при условии:
страхования жизни заемщика страховой компанией, работающей по партнерской программе банка;
для членов семьи заемщика, имеющих с ним совместный семейный бюджет;
для тех, кто брал банковский кредит, имеет положительную кредитную историю;
для клиентов – работников государственных учреждений;
для сотрудников, работодатель которых обслуживается банком по зарплатному проекту.
Также банки отмечают: рассматривая уровень платежеспособности клиента, готовы включать альтернативные источники получения средств заемщиками.
Небанковские условия ипотеки в Украине
Получить кредит под залог недвижимости, теоретически, возможно от небанковских финансовых учреждений, предоставляющих ссуды. По меньшей мере, интернет пестрит десятками подобных предложений.
Финансовые эксперты связывают их наличие с тем, что населению нужна подобная услуга. Банки же очень неохотно предлагают ипотеку ввиду опасений по качеству заемщика, из-за собственных нормативных требований, некоторых ограничений по ликвидности.
Но реально подобные предложения, скорее, экзотика для рынка, чем устоявшийся тренд.
"Финансовые компании, как правило, интересуются беззалоговым кредитованием под очень высокие проценты тех клиентов, которым нечего предъявить. Там они зарабатывают от 200% годовых. Ипотека не так интересна – она менее доходна. К тому же, под залог и банки дадут кредит. Особого смысла для финкомпаний нет", — заметил Александр Седых.
Однако, подобных предложений много. На первый взгляд, условия, предлагаемые финорганизациями, могут даже выгодно отличаться от условий банков, по меньшей мере – ставкой кредитования.
Так, они предлагают большую сумму финансирования (сравнительно с банками) — до 80% от рыночной стоимости недвижимости. Небанковские финучреждения могут выдать валютный заем, срок кредитования предлагают от 30 дней до 10 лет, ежемесячную процентную ставку 2-2,5%, бесплатную оценку объекта, отсутствие единоразовой комиссии, декларируют отсутствие платы за досрочное погашение кредита. Также на сайтах отсутствуют требования к страхованию объекта ипотеки и личности заемщика.
Но, как предупреждают финансисты, комиссии, штрафы за досрочное погашение, прочие "неожиданности" могут появиться вместе с дополнительными условиями. Низкая декларируемая ставка (ежемесячные 2-2,5%, что соответствует 25-30% годовых) грозит оказаться, как минимум еще в 1,5 раза выше.
Это минимальная разница цены ресурса, которая стандартно наблюдается между ценой денег банков и финкомпаний Украины. Поэтому советуют читать документы гораздо внимательнее, чтобы не запутаться, изучая договоры займа, ипотечные договоры, договоры об удовлетворении требований держателя ипотеки.
"Условия кредитования от таких компаний по ставке, другим условиям более жесткие, чем у банков. Для них также нет жестких ограничений на изъятие объекта залога, отсутствуют механизмы изъятия либо продажи, как для банковского сектора.
При невыплате возможны более жесткие подходы к принуждению. Соответственно – потеря залога (недвижимости) или его продажа, что дополнительно накладывается на более высокий процент. Как результат, при принятии решения о такой ипотеке необходимо многократно подумать, оценить все возможности", — предупредил UBR.ua ведущий эксперт информационно-аналитического центра Forex Club Украина Андрей Шевчишин.
Советы небанковских юристов для желающих оформить ипотеку в Украине
Юристы первоочередно обращают внимание заемщиков на то, что практически все банки работают исключительно по типовым договорам, которые крайне сложно изменить. Поэтому советуют заемщикам: при определении рисков, которые содержит договор ипотеки, и невозможности их корректировки отказаться от подписания документа.
Как сообщил UBR.ua юрист KPMG Украина Антон Каганец, при получении кредита под залог банк оформляет два документа: кредитный договор плюс договор ипотеки, по которому недвижимость стает залогом для банка.
"Иногда оформляется договор залога. Такой документ также предусмотрен законодательством, но чаще оформляется именно ипотека: она лучше урегулирована законодательством Украины", — отметил Каганец.
Наиболее важными моментами, которые, по утверждению юриста, необходимо проверять при подписании договора кредита, являются:
сумма кредита, точный расчет его совокупной стоимости (проценты с денежным выражением); необходимо учитывать проценты, а также стоимость всех сопутствующих услуг: регистратора, нотариуса, страховки, оценки имущества…;
дата выдачи кредита (если кредит выдается частями – даты с суммами таких частей), а также сроки его погашения;
право досрочного погашения кредита;
годовая процентная ставка; важно указывать именно годовую ставку: ежемесячные 2,5-3,5% – куда больше годовых 35%;
штрафные санкции, особенно за просрочку платежа; порядок начисления / уплаты штрафных санкций;
условия досрочного расторжения договора (необходимо учитывать, что могут быть прописаны условия, по которым банк имеет право требовать досрочного возврата всего кредита за небольшое нарушение: например, за 2-3 просрочки платежа или за отказ от страхования залогового имущества).
Также, напоминает юрист, при оформлении договора ипотеки очень важно помнить, что:
договор обязательно заверяется нотариусом;
договор должен содержать размер основного обязательства (необходимо указывать, что обеспечивают кредитные обязательства на конкретную сумму);
описание предмета ипотеки (недвижимое имущество);
указание о выдаче или невыдаче закладной;
порядок обращения взыскания на объект ипотеки при просрочке платежа;
желательно предусмотреть условия замены кредитора только по согласию должника (для случаев, когда банк пойдет на продажу долгов другому лицу, во избежание столкновения с новым кредитором по пересмотру условий).
Также эксперты KPMG рекомендуют не откладывать оплату кредита на последний день. Желательно это сделать за несколько дней до конца срока очередного платежа: деньги могут перечисляться с одного счета на другой несколько дней. Тогда возникнет просрочка, о которой должник даже не подозревает. При этом следует помнить, что порядок погашения задолженности чаще всего предусматривает сначала оплату штрафных санкций, далее процентов, только после этого — тело кредита.
"Таким образом, даже если из-за задержки банковского перевода, банк насчитает лишь 100 грн. штрафа, то за будущий месяц будут уже более ощутимые проценты. При этом, банки не всегда сразу уведомляют заемщиков о наличии таких проблем. За год из безобидной просрочки как снежный ком может накрутиться кругленькая сумма", — предупреждает Антон Каганец.
Очень важно внимательно относиться к продлению страховки. Одним из условий для досрочного возврата кредита часто является отсутствие перезаключения договора страхования объекта ипотеки (иногда дополнительно страхуется должник). Необходимо обращать внимание на порядок взыскания недвижимости.
"Несмотря на то, что взыскание недвижимости по решениям третейских судов запретили, все еще возможно взыскание по исполнительной надписи нотариуса. То есть банку достаточно обратиться к нотариусу, выждать 30-40 дней, идти в исполнительную службу за квартирой. Само собой, банк имеет право и обратиться в суд" — подчеркивает юрист.
Но, при нынешних условиях, дополняет коллегу юрист из ЮК Prove Group Юрий Захарченко, банки стараются предусмотреть все юридические механизмы, позволяющие быстро обратить взыскание на предмет обеспечения без судебного обращения. Судебные процессы длительные, дорогие.
"Если финучреждение предлагает заключить договор залога недвижимого имущества, то, скорее всего, он будет содержать положения о внесудебном порядке урегулирования обращения взыскания на предмет ипотеки. Как следствие, банк сможет без суда зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки на себя или же продать от своего имени предмет ипотеки любому третьему лицу", — объяснил Захарченко.
Как отмечает адвокат, у банка согласно закону есть обязанность вынести предупреждение и уведомить ипотекодателя не менее чем за 30 дней о невыплате по кредиту. "Но часто должники узнают о смене собственника недвижимости уже постфактум", — подтвердил Захарченко.
