У вас есть пожилые родственники, которых вы не можете часто проведывать, или же квартира, в которой вы не проживаете постоянно? Знайте: жилье, в котором редко бывают законные владельцы, могут отобрать мошенники.
Квартирное рейдерство, или Кто в Украине крышует «черных нотариусов»
В Украине беспрепятственно продолжают орудовать так называемые «черные нотариусы» в сговоре с организованными преступными группировками и под прикрытием государственных органов.
Свести хотя бы общую статистику без подробностей по делам незаконного отчуждения имущества и по нотариусам, которые проходят по таким делам, невозможно. Ведь доступ к Единому реестру досудебных расследований есть только у следователя и у прокурора. Вся информация, которая там находится, считается тайной следствия.
В украинском законодательстве есть пробелы, которые позволяют «отжимать» имущество у законных владельцев, и за 25 лет независимости законодатели так и не смогли их устранить. Бесспорно, государственные органы задействованы в схемах. Ведь без них мошенникам невозможно было бы получить копии необходимых документов, подделать паспорт или тормозить ход расследования.
В мае появилась информация, что в Киеве задержали банду «черных риэлторов», которые сотрудничали со столичными полицейскими и нотариусами. Члены банды похищали в столице и области людей, подыскивая одиноких и из неблагополучных семей. Пытками заставляли их переписывать недвижимость на подставных лиц, а затем жертв убивали.
«Надзвичайні новини» попытались разобраться, реально ли обезопасить свое жилье от мошенников, и как действовать, если незаконное отчуждение уже состоялось.
Схема «отжима» имущества и государственные органы, которые в ней задействованы
Мошенники охотятся на имущество лиц, которые не могут своевременно установить факт отчуждения и остановить сделку. Жертвами, как правило, выбираются те лица, которые постоянно не проживают в квартире. То есть это или люди, которые в момент незаконных действий находятся за границей, или наследники.
История лишения имущества начинается с того, что организованная преступная группировка получает информацию об объекте, который может их заинтересовать. Владеть информацией, что владелец, например, находится за границей, могут Государственная миграционная служба и Государственная пограничная служба. Также мошенники могут узнать, что тот или иной объект недвижимости уязвим, в организациях застройщиков, ЖЭКах или ОСМД.
Чтобы легализовать отчуждение жилья, мошенникам необходимы паспортные данные, договор купли-продажи и другие документы, на основании которых владелец приобрел право собственности на квартиру. Их мошенники могут украсть прямо из жилья хозяина. Есть прецеденты, когда мошеннические действия осуществляются в отношении новых квартир. Поэтому вполне вероятно, что путем подкупа рядовых работников организаций застройщиков или работников Государственной миграционной службы мошенники могут снять необходимые копии и изготовить дубликаты.
Со всеми документами мошенник идет к «черному нотариусу», где изготавливается якобы от имени законного владельца доверенность и ставится подпись. Подпись пытаются воссоздать такую же, как у реального владельца. Эта доверенность в дальнейшем развязывает мошенникам руки – от подготовки объекта к продаже до заключения договора купли-продажи с недобросовестным приобретателем.
При первой продаже покупатель всегда фиктивный – это делается для того, чтобы произвести отчуждение квартиры максимально быстро, далее – в зависимости от ситуации. Если законный владелец не выявил преступление и не начал действия по возвращению имущества – квартира спокойно продается на рынке в поиске добросовестного покупателя. Если же законный владелец узнает о сделке и принимает все меры, направленные на возвращение имущества, мошенники могут перепродавать квартиру на фиктивного покупателя еще один или более раз, чтобы запутать следы и помешать планомерному развитию успеха уголовного и гражданского производств.
Как следователи тормозят расследование
Первое, что нужно сделать пострадавшему – обращаться в территориальные органы полиции с заявлением о совершении уголовного преступления по ст.190 ч.4 УК Украины (мошенничество в особо крупных размерах). Но если открыть уголовное производство можно в течение суток, то наложить арест на недвижимость, чтобы мошенники не могли перепродать жилье, это вопрос не одного дня. Более того, представители полиции и судьи не принимая оперативно меры, предусмотренные законом, халатно или иногда, возможно, и сознательно, способствуют незаконной продаже квартир до наложения на них ареста.
Для начала следователь должен подать ходатайство к следственному судье, который вынесет решение о наложении ареста на объект недвижимости. Далее это постановление должно быть как можно быстрее донесено в регистрационную службу, и только тогда арест будет наложен. После этого необходимо собирать информацию, на основании которой потерпевший сможет защищать право на утраченную квартиру. Запросы для получения документов, которые так или иначе были задействованы мошенниками в сделке с недвижимостью, подаются в профильные государственные органы.
Например, зарегистрированные в жилье владелец и члены его семьи не являются препятствием для отчуждения имущества. Мошенники, незаконно подавая соответствующие документы, осуществляют отмену регистрации владельца. Соответственно, надо запрашивать в органы Государственной миграционной службы документы, на основании которых была снята регистрация законных владельцев и членов их семьи.
У адвоката потерпевшего довольно ограниченные возможности по сбору доказательной базы по факту сделки. Гораздо больше полномочий у следователя, который ведет уголовное производство. Он – первое лицо, на которое возлагается обязанность досудебного расследования и проведения всех необходимых процессуальных действий. Но не все следователи действуют эффективно. В лучшем случае, под большой загрузкой текущей работы они не выполняют элементарно свои обязанности по проведению процессуальных действий. Заставить их уговорами или ходатайствами – тяжело. Есть примеры, когда подаются ходатайства к следователю, а он абсолютно никак не реагирует, ссылаясь на отсутствие времени. В худшем случае следователи препятствуют в расследовании, что говорит о возможном участии в сделке. Так, они могут не использовать возможности допроса подозреваемых, тормозят изъятие доказательной базы и проведение экспертизы. Такие следователи пассивны даже в вопросе изъятия оригинала доверенности у «черного нотариуса», который заверил ее при отсутствии владельца.
«Надзвичайні новини» пообщались с адвокатом, который вел дело по незаконному отчуждению имущества. Ссылаясь на собственный опыт, он рассказал о роли правоохранительных органов в расследовании. Впрочем, своего имени попросил не указывать.
«В большинстве случаев как представители полиции, так и других органов, являются мотивированными. Как умышленно, так и в силу халатности, нежелания выполнять обязанности, предусмотренные уголовно-процессуальным законодательством, они фактически могут способствовать тому, что преступление недорасследованно, а доказательная база не будет собрана. Собственно, сбор доказательств, установление факта того, что доверенность поддельная, в первую очередь зависит от органа следствия – то есть как от следователей Национальной полиции, так и от органов прокуратуры, которые являются процессуальными руководителями по досудебному расследованию. Простыми словами: все замыкается на следователях и на органе прокуратуры, которая выполняет функции процессуального руководства. Более того, если прокуратура видит, что следователь не может выполнять свои обязанности, она может взять на себя обязанность осуществлять те или иные процессуальные следственные действия самостоятельно. Например, принимать решение, обращаться в суд за изъятием оригинала поддельной доверенности, назначать и контролировать ход ведения экспертизы этой доверенности, спрашивать, изымать доказательства, допрашивать подозреваемых и так далее», - рассказывает адвокат.
Пробелы в законодательстве: привлечь нотариуса к ответственности невозможно
На сегодняшний день как у частных, так и у государственных нотариусов отсутствует возможность установить личность иным способом, кроме как по предъявлению паспорта гражданина Украины.
Отсутствие единого реестра граждан, по которому можно было бы сверить особу не только по паспортным данным и идентификационному коду, но и по лицу - главная проблема, которая делает возможными мошеннические сделки с квартирами. Согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, даже у добросовестного нотариуса, когда к нему приходит фиктивный представитель и предъявляет поддельный паспорт или копию поддельного паспорта владельца квартиры, нет никакой возможности проверить личность.
Паспорта могут быть подделаны в двух аспектах: как паспорт, который соответствует по серии, номеру, имени и фамилии гражданина-владельца имущества, но не с его фотографией, так и полный дубликат – с фото реального владельца.
На сегодня в Украине нет ни одного прецедента, когда бы хоть кого-то из «черных нотариусов» привлекли к уголовной ответственности, ведь реальные механизмы просто отсутствуют. Были случаи лишения лицензии, но в дальнейшем эти лицензии возобновлялись, поскольку в действиях нотариусов не находили состава уголовного преступления. Вину «черных нотариусов» не удается доказать даже на уровне Минюста, и все – из-за несовершенства системы идентификации лиц.
При том, что систему идентификации лиц украинские чиновники не наладили, они открыли имущественный реестр для нотариусов. Инициатива хорошая, впрочем для «черных нотариусов» – настоящий подарок.
Ранее для того, чтобы внести изменения в Статус собственности относительно того или иного объекта недвижимого имущества, необходимо было обращаться в территориальные подразделения регистрационной службы Украины, подавать соответствующий договор купли-продажи со всем пакетом документов, предусмотренный действующим законодательством. На сегодняшний день, передав функцию внесения изменений в реестр имущества нотариусам, путь изменения статуса имущества и смены собственника сокращен. Нотариус, фактически сидя в кабинете, зайдя под своим логином/паролем в систему единого реестра, может одним кликом сменить владельца имущества. Конечно, за это предусмотрена уголовная ответственность, но «черные нотариусы» всегда могут воспользоваться отговоркой, что фото в паспорте соответствует человеку, который пришел оформлять документы.
«Маски-шоу» в кабинете «черного нотариуса»
И без того длинные расследования затягивает, в частности, выемка поддельной доверенности. Один экземпляр находится у мошенника, который конечно никогда его добровольно не предоставит для проведения экспертизы. Второй – у нотариуса, который выдавал эту доверенность. Это, как правило, «черные нотариусы», у которых так же вытребовать оригинал-дубликат поддельной доверенности невозможно. Более того, решение суда общей юрисдикции такие нотариусы никогда не выполняют. При том, что они не предоставляют оригинал этой доверенности для проведения экспертизы, даже нет реальных механизмов для привлечения их к ответственности.
Единственный способ – выемка доверенности через органы следствия. Только после того, как следователь инициирует ходатайство к следственному судье с просьбой принудительной выемки и проведения экспертизы, и только после проведения ряда следственных оперативных действий, правоохранители выезжают на место к «черному нотариусу» и принудительно изымают доверенность, присоединяют ее к материалам уголовного производства, и только после этого запускается механизм для проведения экспертизы в рамках уголовного производства.
Впрочем, экспертиза может проводиться и в рамках гражданского производства. Для этого следователь должен предоставить разрешение на временное привлечение оригинала поддельной доверенности для проведения экспертизы подписи в рамках гражданского производства. Если стороне потерпевшего все эти действия удастся организовать, то доказательная база есть, и в дальнейшем можно говорить о том, что даже в украинских условиях реально защитить право собственности на утраченный объект недвижимости.
Экспертиза подписей
Установить, действительна ли подпись, можно в специализированных экспертных учреждениях, в том числе и частных. Таких учреждений много. Чаще всего экспертиза проводится в Киевском научно-исследовательском институте судебных экспертиз при Министерстве юстиции Украины.
Впрочем, предостерегает адвокат, на уровне проведения экспертизы также нельзя исключать риск коррупционного вмешательства в форме подкупа должностных лиц экспертного учреждения, от которых зависит содержание результатов экспертизы.
Кроме оригинала документа, экспертиза которого будет проводиться, также необходим целый ряд документов, в которых есть свободные подписи реального владельца жилья, а также экспериментальные. Свободные есть на официальных документах, которые оформлялись владельцем за последние два-три года. В рамках уголовного производства экспериментальные подписи отбираются в присутствии соответствующего следователя или прокурора. Если экспертиза идет в рамках гражданского процесса – в присутствии судьи.
Впрочем, если речь идет о расследовании дела, где жилье отбирают у наследников умершего при загадочных обстоятельствах пожилого родственника, экспертиза подписи усложняется. Ведь экспериментальных образцов подписей быть не может, а все свободные образцы, которые могли храниться в квартире у умершего, могли просто уничтожить, чтобы не допустить проведения экспертизы поддельного документа.
Нахождение свободных образцов подписей в таком случае ложится на плечи инициаторов защиты имущества, то есть наследников. Они должны сами проанализировать, где могут храниться такие подписи. Самый первый вариант – любые документы в органах Пенсионного фонда.
Как покупателю не попасться на крючок фиктивного владельца квартиры?
Проверить, «чистая» квартира или с ней что-то не так, можно благодаря открытому реестру недвижимого имущества для общественности.
Любой человек может прийти к частному нотариусу, подать платный запрос на получение выписки из реестра недвижимого имущества по объекту, который планируется приобрести. Выписка из реестра выдается фактически сразу – вся процедура может занять не более 15 минут.
В этом запросе содержится вся правовая история объекта недвижимости: с момента первичной продажи до всех других случаев перехода права собственности на квартиру. Даже если на квартиру накладывался и снимался арест – указываются даты и основания наложения и снятия такого ареста.
Юрист покупателя по этим данным имеет возможность сделать общую оценку, насколько рискованная правовая история недвижимости. Если были какие-либо имущественные споры – необходимо требовать у продавца предоставить материалы соответствующего гражданского производства по этой квартире, или требовать полномочий, чтобы юрист потенциального покупателя мог пойти в суд и лично ознакомиться с материалами дела.
