Микола Паляниця, Latifundist.com, 20.06.2016
Із початком проведення земельної реформи у 2000 році пов'язують створення масивних агроголдинґів і фермерських господарств. Тоді більше 7,000,000 українських селян отримали право на приватизацію майже 28,000,000 земельних ділянок (паїв). Після приватизації частину паїв вони передали в короткотермінову та довготермінову оренду, але деякі власники встигли продати земельні ділянки до введення мораторію 01.01.2002. Водночас, поки в Україні протягом усіх цих років ніяк не «народиться» ринок землі, в інших країнах він успішно функціонує. Нашим парламентарям не завадило б звернути увагу на країни Евросоюзу, Америки та змоделювати чи скопіювати успішний досвід та модель грамотного розпорядження землею. Пропонуємо розглянути умови придбання землі в різних країнах світу і порівняти ціни.
«ЗАТЯЖНЕ» ФОРМУВАННЯ РИНКУ
Мораторій планували вводити як обмежувальний захід доки не буде прописано нормальну нормативно-правову базу та створено повноцінний ринок землі. Відомо, що земля є основним національним багатством будь якої країни і знаходиться під особливим контролем держави. Ефективність управління вільними землями гарантує зайнятість населення, забезпечення необхідними продуктами харчування, збільшення експортних операцій і поповнення бюджету.Основне завдання керівництва будь якої країни — гарантувати право власності на пай, не перешкоджати розвитку аграрного бізнесу, та не продавати за безцінь землі, які належать державі. Безперечно, агропідприємства є дуже зацікавленими у придбанні землі. Однак, більшість фермерів та представників агро-голдинґів є впевненими, що треба суттєво підвищувати ефективність її обробки, а не просто збільшувати земельний банк. Першочерговим є підвищення врожайності за рахунок технологій, іновацій, та використання сучасної техніки.
Українські експерти прогнозують, що ринковий діапазон цін за гектар після зняття мораторію на початку складе від $2,500 до $6,000 — залежно від родючості ґрунту, наявності крапельного зрошення, та складу ґрунту. Очікується, що спочатку ціни в Україні будуть набагато нижчими ніж у західно-европейських країнах. Зараз [дані 2016 року — прим.RL] орендна плата по Україні після різкого знецінення гривні навесні 2015 року впала до $30…$50, а до того вона сягала від $75 до $120 за гектар.
У міністерських кабінетах гаряче обговорюють чотири варіанти зняття мораторію: повна лібералізація ринку землі, лібералізація з кількісними обмеженнями, лібералізація з обмеженнями для іноземних інвесторів, пролонгація умови закритого ринку. Розглянемо, як цю проблему вирішували за кордоном.
ЕСТОНІЯ — $5000
Держава не бере прямої участі у регулюванні цін, а з 2011 року знято будь які обмеження на придбання аграрних активів. Податок під час продажу становить 2%, а вартість гектара – $5,000. Незважаючи на це, більше 60% вільних ділянок пребувають в оренді. Іноземні інвестори мають такі самі права як і місцеві громадяни, але умовою є використання земельного банку суто з сільськогосподарською метою.
БОЛГАРІЯ — $4600
Після успішно проведеної реформи в 1990-х роках у громадян країни сконцентровано 98% угідь (сільськогосподарських земель). Спочатку встановлювали трирічні обмеження (мораторій), але їх не підтримали самі болгари. На цей момент придбати поля можуть громадяни Болгарії та Евросоюзу, юридичні чи фізичні особа, які перебувають на території країни більше 5 років, а також компанії, з якими держава уклала міжнародні угоди. Вартість землі держава не регулює, і немає обмежень щодо розмірів ділянок в одні руки, одному підприємству. Середня вартість гектара сягає $4,600.
ПОЛЬЩА — $10300
Влада нашої сусідньої держави, аналогічно з Болгарією й Естонією, не займається прямим регулюванням і втручанням у формування ринкової вартості земель. Винятком є кількісне вираження площі на одну фізичну особу – 500 га ораних земель. Податок під час продажу оплачує покупець у розмірі 2%...5%, а ось плата за володіння ділянкою є відсутньою. З 1 травня 2016 року нарешті розблоковано часові обмеження для громадян Евросоюзу, що призвело до збільшення вартості до $10,300 за гектар.
РУМУНІЯ — $6100
Щоб стати власником земельної ділянки, достатньо мати професійну кваліфікацію, диплом, досвід управління аграрним сектором, але дозволена ділянка для фізичної особи – 100 га. Майже 94% земель перебуває у приватній власності, а питома вага агропрому у ВВП країни перевищує 5%. Після вступу Румунії до Евросозу у 2007 році ввели мораторій тривалістю 7 років, і лише потім земельний банк став відкритим для іноземців. Державне регулювання ринкових цін відсутнє, податок під час продажу – 3%, а постійна плата за володіння землею встановлено на рівні 2% від вартості угоди. Громадянам Евросоюзу дозволено придбання землі за умови її прямого цільового використання, а середня ціна сягає $6,100 за гектар.
ХОРВАТІЯ— $7000
Влада цієї країни закрила ринок для іноземців, а громадяни володіють 65 % полів, з яких третина взагалі не обробляється. Вартість земель на внутрішньому ринку не регулюється, кількісних обмежень щодо ораних земель не існує. Встановлено фіксовану ставку – 5% під час продажу та володіння землею, а вартість гектара сягає у середньому $7,000.
СЕРБІЯ — $13000
Тут земельна реформа почалася з реституції – повернення 74% угідь у приватну власність. Питома вага АПК у загальному ВВП Сербії сягає 10%, а вже на початку 2016 року у приватній власності було сконцентровано 92% земель. Іноземцям заборонено купувати землю, а для своїх громадян встановлено нижню межу – мінімум пів гектара. Середня ціна за гектар орної землі — $13,000.
АВСТРІЯ — $42000
Цю країну не відносять до аграрних країн Евросоюзу, але тут більше 50% угідь перебуває у приватній власності. Австрія є федеративної країною, де в кожному регіоні діють свої закони. Так, у більшості федеральних земель передбачено мінімальний термін оренди – 3 роки. На АПК припадає 1,4 % загального ВВП. Успадкувати землю може лише одна дитина в родині. Податок (3,5%) при продажу землі оплачує покупець. Ціна гектара просто вражає – $42,000.
ВЕЛИКА БРИТАНІЯ — $31400
Країна славиться високим рівнем механізації сільського господарства і продуктивністю виробництва. Фермерство серед британців не користується великим попитом, як вид бізнесу, але все ж аграрний сектор – це стабільна та надійна інвестиція за англійськими мірками. Термін оренди землі не регулюється. Винятком є Шотландія – 175 років. Стати власником землі може будь який мешканець Великої Британії, Евросоюзу чи іноземний інвестор, але прийдеться не на жарт розщедритися, сплативши $31,400 за гектар.
ІРЛАНДІЯ — $39300
Ця країна відрізняється найліберальнішим ринком угідь. Держава дотує населення, надаючи довготермінові кредити, що дозволило сконцентрувати 90% землі у приватній власності. Особливістю ірландського земельного ринку можна назвати існування короткотермінових, сезонних угод оренди, що не потребують реєстрації. Якісь обмеження на придбання землі відсутні. Лише для юридичних осіб- нерезидентів потрібен окремий дозвіл земельної комісії. При продажі оплачується податок державі: 1%...8% від вартості землі, яка сягає $39,300 за гектар.
ІСПАНІЯ — $16100
До проведення ефективної земельної реформи у кінці 20 століття багато фермерів виїхало з країни, що призвело до різкого падіння питомої частки АПК У ВВП Іспанії. Зараз податок на передачу прав власності складає 6% від угоди. Мораторій на продаж орних земель відсутній, це спричинило подорожчання земель до $16,100 за гектар.
НІМЕЧЧИНА — $32300
Ця країна є безперечним лідером з продажу угідь в Евросоюзі. Німеччина славиться традиційно високим рівнем автоматизації, механізації, впровадження екологічних технологій в аграрному виробництві. Середня вартість гектара землі сягає $32,300, при цьому найбільшим попитом користуються орні поля у Баварії, Нижній Саксонії, Саксонії-Ангальт, Тюрингії, Бранденбурзі. Податок під час продажу оплачує покупець, його розмір – не більше 3,5% від ціни угоди. Земельні обмеження для своїх чи іноземних громадян повністю відсутні.
НІДЕРЛАНДИ — $63700
Через дефіцит землі у цій країні, вартість вільних угідь сягає $63,700 за гектар. Майже 90% земель сконцентровано у приватній власності. При цьому немає жодних обмежень на право розпоряджатися ділянками. Покупцем може стати хто завгодно, важливо лише сплатити 6% податку від вартості угоди. Мінімальний термін здачі землі в оренду – 6 років, для фермерських господарств – 12. Під час продажу ділянки на аукціоні, орендатор має пріоритетне право на купівлю.
ШВЕЙЦАРІЯ — $70000
Одна з країн, де 100 % земельної власності є приватною. Влада Швейцарії не займається державним регулюванням в області ціноутворення. Для придбання землі необхідно мати громадянство Евросоюзу чи дозвіл на проживання. Максимальну площу землі регулюють місцеві органи влади. Мінімальний термін здачі в оренду – 9 років, а ось зміну цільового призначення ділянки після продажу суворо заборонено. Пріоритетними для Швейцарії є сімейні підприємства, де власник паю під час продажу зобов'язаний отримати нотаріальний дозвіл від усіх родичів, що мають право на успадкування. Середня вартість землі по кантонах (провінціях) сягає $70,000 за гектар.
США, КАНАДА, БРАЗИЛІЯ
У США, Канаді та Бразилії ціни стартують від $10,000 за гектар. Основними покупцями угідь у тих країнах, де немає прямої заборони на продаж, виступають адміністративні органи, фізичні особи, підприємства, компанії з управління керування нерухомістю. Землі передаються на підставі рішень уряду і місцевих органів влади, аукціонів, конкурсів, а також здійснюється передача права, оренда і обмін.
ЗЕМЕЛЬНИЙ КОЛАПС В УКРАЇНІ
Українські аграрні підприємства довели свою ефективність на міжнародній арені, займаючи топові позиції в експорті соняшникової олії, збіжжя, сої і т. д. На думку керівника аналітичного департаменту консалтингового агентства «ААА» Марії Колесник, більшість агроголдинґів також є зацікавленими в прозорому механізмі довгострокової оренди з гарантованим захистом інтересів орендаря. Всі вони при збиранні земельних активів користувалися запозиченим капіталом: кредитами комерційних банків або облігаціями.
Активи привласнювались за ціною від $300 до $1,000 за гектар угідь. Йдеться про купівлю корпоративних прав суб'єктів господарювання, які мають права оренди на землю. Фактично вже один раз здійснено купівлю паїв, і банкам не треба виділяти кошти повторно, адже формалізація права власності на землю не збільшить прибуток. Підприємства отримують стабільний прибуток, і не всі є готовими на додаткові витрати, пов'язані з повторним продажем землі.
Нажаль, питання продажу і формування реальної вартості угідь в Україні є абсолютно заполітизованим. На ньому постійно піднімають свій рейтинг різні політичні партії. Нашому уряду треба не лише потурбуватися про соціальну складову нашої економіки, але й звернути належну увагу на розвиток бізнесу, та значно покращити умови для його ведення. На думку аналітиків, назріла критична потреба розробити прозорий механізм продажу угідь та закладання прав на їхню оренду на тривалий термін.
Переклад українською — Петро Козак
Олег Пономар
