Багато спостерігачів та коментаторів кричать «розіпни його, розіпни», бо він «порушив закон».
І з того, що такі «коментатори» пишуть, я розумію, що вони взагалі не розуміють про що вони пишуть.
Таке враження, що люди думають, що у нас є законні процедури відведення землі, повністю легальні, і реальні до виконання. А також «білі і пухнасті» відведені ділянки та інші активи, коректно оформлені, зареєстровані. І таких активів 99%.
Але при цьому є злобні та жадібні окремо взяті ділки, які сплять і бачать як би оце якусь шкоду державі нанести, щось десь за безцінь корупційно приватизувати, а потім на цьому озолотитись.
Відкрию для вас страшну правду.
В Україні практично відсутні «білі і пухнасті» активи в темі землі, та мабуть і нерухомості загалом. А від того і право «приватної власності» практично на все що завгодно більш менш велике і нерухоме так само. Та навіть і невелике.
І давайте будемо щирими, це не проблема «ділків». Я не знайомий особисто з Мазепою і пишу тут взагалі не про нього, як про персоналію. Але маю сказати, що якраз для таких людей, які вміють кваліфіковано залучати капітал на міжнародних ринках, корупція банально не є вигідною. Навпаки вона банально є не вигідною.
Всі вже забули що у нас колись були забудовники, і не один, які виходили успішно з мільярдними оцінками на міжнародні ІРО. Залучали сотні мільйонів доларів реальних інвестицій. А я дуже добре це пам’ятаю, бо я якраз починав свою кар’єру з роботи з ними. І з угод на десятки мільйонів доларів залучення іноземних інвестицій в нерухомість в Україну. І бачив буквально сотні різних великих об’єктів. І працював в угодах, де тільки юридична перевірка об’єкту могла коштувати за сотню тисяч доларів.
То от бізнесмену, забудовнику, інвестору якраз дуже цікаво мати чистий актив без історій і без претензій, який він міг би закласти в міжнародному банку і отримати кредит з відсотковою ставкою рівня країн ЄС, продати за високу ціну міжнародному інвестору, тим більше включити в портфель для виходу на ІРО. В кожному з цих варіантів заробити дуже хороші гроші. За однієї важливої умови – об’єкт є чистим, і може пройти дотошну перевірку кваліфікованих юристів. І від банку і від інвесторів і від аудиторів.
Більше того, в країні з непорушним правом приватної власності, яка сформована без корупції, до якої ніхто не поставить ніяких питань ні через рік ні через десять, за визначенням всі активи, будуть коштувати в рази дорожче. Відповідно кожен власник стане в рази багатшим. До чого інвестори і прагнуть.
А тепер також згадаємо не теорію, а реальний історичний контекст формування ринку землі.
Наприклад, дві каденції вже давно забутого мера також відомого як «Льоня Космос» 2003-2013рр. Який, якби його не зняли регіонали, мав би бути аж якраз до цього 2013 року мером Києва.
То от знову таки, мабуть багато хто вже забув, але за відкритими публікаціями того часу ті ж регіонали заявляли, що Льоня з «молодою командою» виніс з Києва понад 10 мільярдів доларів. Уявіть собі що можна зробити за ці гроші для Києва, якщо Burj Khalifa – найбільша будівля у світі на сьогодні обійшлася в 1.5 мільярда.
При цьому міськрада з ним роздавала десятки гектарів землі щодня впродовж всього часу його «каденції», включно з святами і вихідними. Ну власне земля це ресурс який десь закінчується, її не друкують. Відповідно, як всі розуміють, значна частина ринку земельних ділянок під забудову в Києві сформована в цей період. І таких «космонавтів» було в багатьох радах дуже багато.
Але проблема іде навіть значно дальше. Тому що крім конкретних «практик» конкретних чиновників і рад в певний визначений час, ще й нормативка у нас скакала в різні боки кожних пару років. За мізерний період для ринку нерухомості в 5-10 років у нас могло бути 2-3 радикальні реформи всього законодавства щодо відведення ділянок і отримання дозволу на забудову.
Враховуючи що це дуже повільні процеси і відведення ділянки-проектування-дозвіл на будівництво (це ще навіть без самого будівництва) великого проекту може легко тривати 5-6 років. Відповідно Ви точно потрапляєте як інвестор на декілька змін влади і 1-2 (як повезе) радикальні зміни законодавства в країні і міської нормативки. Коли те що було законно вчора більше взагалі незаконно. Або навпаки.
Відповідно, можете купити/відводити ділянку коли в центрі Києва, можна будувати цілком законно 20-30 поверхів.
А завершити проектування, коли в центрі Києва вже законно можна будувати 9 поверхів. Чи може і взагалі якась дорадча рада дідусів при мінкульті порадить вам обладнати скверик на ділянці, яку ви купили за пристойну суму саме під економіку 24 поверхів.
І це навіть не саме гірше.
Я бачив «білих і пухнастих» міжнародних інвесторів. Які купляли ділянки після перевірки іменитими юридичними конторами. Мали дозвіл, наприклад, на вирубку зелених насаджень на ділянці, щоб щось на ній побудувати. Законно згідно дозволу зносили ці насадження. Потім прибігала прокуратура і не те що виписувала якийсь штраф. А взагалі анулювала договір оренди на 25 років, за який цей інвестор власне і заплатив чимало мільйонів доларів. І його інвестиція просто виходила в нуль за декілька місяців! Та вони були просто в шоці.
Резюме, народ, не пишіть якісь смішні речі. В Україні немає права власності і нормальних активів. Ну може 3-5% від всього, що Ви навколо бачите.
І так, це величезна проблема.
У інвесторів, які не грають в ці ігри, є тільки один вихід.
І це зовсім не «зробіть все по закону і буде вам щастя». Бо а) це технічно неможливо в силу суперечностей самої нормативки і навіть технічної недосконалості різних реєстрів; б) повного небажання ключових чиновників в більшість реальних історичних періодів.
Тому рішення «за законом» це як зробила ІКЕА, з якою я працював в свій час більше року, щоб знайти 150 Га під їх Мегу.
Вони зрозуміли, що працювати повністю в білу, це нереально, і просто розвернулись і пішли. Щоб інвестували в інші країни. Де їх звичайно прийняли як приймають таких першокласних інвесторів - самим фантастичним чином.
І так саме від цього втрачаємо всі ми і втрачає держава. Сотні мільярдів доларів. І це точно не в інтересах бізнесу, вище написав чому. І це в першу чергу потрібно виправити.
