Заграничная недвижимость все больше манит украинцев. Риэлторы говорят, что число сделок на отечественном рынке жилья растет незначительно — порядка 6-7% за 2018 год. Динамика по зарубежным квартирам и коммерческим объектам заметно выше — плюс 10-15%.
«Минфин» разбирался, в каких странах можно купить недвижимость с максимальной выгодой и сколько на это нужно потратить.
Отдохнуть и подзаработать
Сами риэлторы делят заграничную недвижимость на две категории. Первая — сравнительно недорогие объекты стоимостью до 100-200 тыс. евро «для себя». Их можно использовать, скажем, для отдыха или проживания собственной семьи или сдавать внаем. Вторая - более дорогие (от 250 тыс. евро) — «инвесторские». Последние позволяют рассчитывать на так называемую «золотую визу», которая дает право на вид на жительство. Понятно, что параллельно элитной недвижимостью можно пользоваться по назначению — жить там или сдавать в аренду.
Большинство украинцев интересует недвижимость эконом-класса — стоимостью до 100-200 тыс. евро. Хотя она не дает права претендовать на вид на жительство, это все же неплохая инвестиция, — говорит Марина Сорокина.
Покупателей с бюджетом до 200 тыс. евро чаще всего интересуют квартиры или коммерческие объекты в странах Восточной Европы — Польше, Венгрии, Чехии и др. Или на европейских морских курортах — Болгарии, Греции, Испании.
Восточноевропейские предпочтения объясняются просто. Цены в ближайших к нам странах ниже западноевропейских, как минимум, в 1,5-2 раза. Кроме того, местные рынки сейчас на подъеме, и цены ежегодно увеличиваются на 7-10%, так что со временем есть шанс выгодно перепродать свое имущество. Плюс — можно неплохо зарабатывать на сдаче его в аренду.
К примеру, в Гданске однокомнатная квартира в новом доме площадью до 40 кв.м обойдется примерно в $73 тыс. Такая же на вторичке предлагается за $88 тыс. Но при этом стоит учитывать, что в цены на вторичке всегда закладывается торг в 7-8%, так что итоговую стоимость можно снизить до $81 тыс., — отмечают в компании «Польский консультант».
В Варшаве цены выше примерно на 20%. Такая же единичка в новом доме будет стоить уже около $92 тыс., а в старом — $103 тыс. При этом важно учитывать, что первичка в Польше продается приблизительно в таком же состоянии, как и у нас — под чистовую отделку, поэтому понадобятся немалые средства на ремонт. Но в Польше даже иностранец может получить ипотеку. Для этого нужно доказать наличие стабильного дохода от 2 тыс. евро в месяц (лучше — от собственного бизнеса) и иметь первый взнос в 20% от стоимости объекта. Проценты для украинца будут выше, чем для жителя ЕС — 5% против 3%. Сроки кредитования — до 45 лет.
Сдавать жилье в аренду в той же Польше не так выгодно, как у нас. В Киеве единичку за $30 тыс. реально сдавать от 6 тыс. грн. (то есть приблизительно по $200 в месяц). В год получается $2,4 тыс. Вернуть вложения можно за 12,5 лет.
Единичку в Варшаве за $100 тыс. долларов можно сдавать внаем по $400-450 в месяц (без учета коммунальных платежей). В год это до $5,4 тыс., а срок окупаемости такого жилья составит больше 18 лет.
Но зато в Польше цены на недвижимость растут на 10-12% в год, а в Украине в долларовом эквиваленте в последние годы только падают. Поэтому недвижимость в Восточной Европе позволяет, как минимум, сохранить сбережения, — отмечает независимый консультант по зарубежной недвижимости Тимур Багаев.
Больше заработать можно на курортной недвижимости. Пожалуй, самые доступные цены сейчас на апартаменты в Болгарии. Купить небольшую квартиру-студию там можно от 23-25 тыс. евро. К примеру, за 23 тысячи предлагается студия площадью 40 кв. м с ремонтом и даже мебелью в новом жилом комплексе на курорте Святой Влас. А за 25,5 тыс. — аналогичный объект в более раскрученном Солнечном береге. В сезон такое жилье реально сдавать, как минимум, по 30 евро в сутки, что позволит заработать порядка 5 тыс. евро в год. То есть срок возврата инвестиций — меньше 5 лет.
Правда, есть и подводные камни. В последние годы в Болгарии настроили так много жилья (немалую часть которого скупили иностранцы как раз под сдачу), что теперь обеспечить постоянную загрузку апартаментов очень непросто. Плюс — нужно учитывать затраты на коммуналку, обслуживание объекта — от 50-100 евро в месяц.
«Не удивительно, что многие пытаются избавиться от болгарских квартир и выставляют их на продажу», — говорит Тимур Багаев. К примеру, на украинской площадке ОЛХ квартира в Солнечном берегу площадью 54 кв.м предлагается за 25 тыс. евро уже с ремонтом и мебелью. За такие деньги в новом ЖК реально купить квартиру до 40 квадратов. Схожая ситуация сейчас наблюдается также в Испании. Там после кризиса также начали активно строить курортное жилье и продавать его иностранным инвесторам. Теперь неудавшиеся рантье спешно пытаются избавиться от жилья, за содержание которого нужно платить до 150 евро в месяц.
Поэтому эксперты советуют: при покупке недвижимости у моря стоит изучить местный рынок аренды и сопоставить его с потенциальным туристическим потоком. Кроме того, не стоит приобретать заведомо неликвидные апартаменты, пусть и по бросовой цене. Скажем, квартиру в километре от пляжа вряд ли удастся выгодно сдать в сезон. Впрочем, в таких апартаментах всегда можно отдыхать со своей семьей, экономя при этом на отелях.
«Золотая виза» за полмиллиона евро
Те, у кого есть от 250-500 тыс. евро, могут рассчитывать не только на приобретение ликвидной недвижимости, но и на получение вида на жительство, который со временем дает право на гражданство в Европе.
Так называемые «золотые визы» в обмен на инвестиции в Европе дают многие страны, в частности, Португалия, Греция, Испания, Мальта, Латвия, Кипр, Болгария. Правда, неизвестно как долго проживут такие программы. К примеру, недавно о сворачивании выдачи «золотых» виз в обмен на покупку недвижимости заявила Болгария. Как пояснил министр экономики Эмил Караниколов «проверка показала, что существенного экономического эффекта это не дает». В Болгарии, чтобы получить ВНЖ, нужно вложить в недвижимость не менее 500 тыс. евро.
Есть вопрос и по другим странам. В Еврокомиссии, в частности, считают, что Кипр, Мальта и Греция слишком часто выдают «золотые визы» гражданам из постсоветского пространства. Из-за этого, якобы, учащаются случаи отмывания денег, коррупции и различных преступных схем. В Великобритании по этой же причине с начала 2018 года приостановили выдачу виз для инвесторов. Ее могут возобновить в этом году, но только после тщательного аудита финансового состояния потенциального инвестора независимой британской компанией.
Впрочем, впрыгнуть в последний вагон все еще можно. Как рассказал руководитель агентства «Мигронис» Анатолий Летаев, получить ВНЖ, к примеру, в Португалии можно, купив жилую или коммерческую недвижимость стоимостью не ниже 500 тыс. евро. «При этом можно приобрести несколько объектов — главное, чтобы итоговая сумма сделки была не ниже необходимой. Возможна и более бюджетная покупка — в объекты старше 30 лет достаточно инвестировать 350 тыс. евро. Правда, такая недвижимость может потребовать значительных затрат на восстановление, да и продать ее в будущем может быть нелегко. Срок необходимого удержания недвижимости (до продажи) — 5 лет», — рассказал Летаев.
Стоит отметить, что на 500 тыс. евро в Португалии особо не разгуляешься. За такие деньги можно купить, к примеру, офис площадью 100 кв.м в центре Лиссабона, который в последующем можно сдавать в аренду примерно по 2-3 тыс. евро в месяц. Четырехкомнатные апартаменты в центре Лиссабона потянут почти на 700 тыс. евро.
Похожие цены на недвижимость и условия получения ВНЖ в Испании. Правда, там не разрешается продавать жилье. Точнее, инвестор может менять объекты, но всегда оставаться при недвижимости. Зато из-за более развитого туризма, есть возможность больше зарабатывать на аренде, чем в той же Португалии.
Вид на жительство «со скидкой»
В Греции, чтобы получить ВНЖ, достаточно приобрести недвижимость за 250 тыс. евро, что и привлекает потенциальных покупателей, — рассказывают риэлторы. Еще один плюс — местный рынок только начинает восстанавливаться после кризиса, поэтому цены находятся буквально на дне. Но они уже начали показывать положительную динамику и по продаже, и по аренде. Так что в будущем такую недвижимость можно будет выгодно перепродать, — говорит Летаев. ВНЖ в Греции оформляют через 2-3 месяца после сделки, но претендовать на гражданство можно будет лишь через 7-10 лет.
За такие же деньги — 250 тыс. евро — можно получить вид на жительство в Латвии. Если речь идет о латвийской глубинке, то там разрешается купить два объекта по 125 тыс. ВНЖ тут действует пять лет, но подтверждать его нужно ежегодно. Еще один минус — заработать на латвийской недвижимости будет намного сложнее, чем, скажем, на греческой. Но и цены и на жилье и на коммерческие объекты в Литве невысокие. Скажем, за 255 тыс. евро можно купить двухэтажный особняк с бассейном в Риге с элитным ремонтом и дорогой мебелью, площадь участка — 17 соток.
В курортной Юрмале за 260 тыс. евро предлагается участок земли под застройку площадью 15 соток (что дешевле, чем в окрестностях Киева). В то же время в Греции за 300 тыс. евро можно купить таунхаус площадью около 90 кв.м в районе Халкидиков. А за трешку площадью 100 кв. м в Афинах в новом ЖК придется выложить 420 тыс. евро.
На Мальте ВНЖ обещают за покупку недвижимости от 270 тыс. евро. Есть способ еще дешевле — аренда квартиры на сумму не менее 10 тыс. евро в год (на срок не менее 5 лет). В Мальте за такие деньги реально купить апартаменты площадью 60-70 кв.м в новом ЖК, но не на первой линии у моря. Цены на особняки стартуют от 800-900 тыс. евро.
На Кипре получить «золотую визу» можно в обмен на инвестиции в недвижимость от 300 тыс. евро. За такие деньги там реально купить двушку до 70 кв.м в одном из курортных городов (скажем, Лимассоле). Сдавать внаем в курортный сезон ее реально по 50 евро в сутки, а это около 15 тыс. евро в год. Но все равно сроки окупаемости неприлично высоки — до 20 лет. Плюс — претенденту на ВНЖ нужен депозит в местном банке на 30 тыс. евро (снять деньги можно будет лишь через три года) и подтверждение доходов — не менее 30 тыс. евро для покупателя плюс по 5 тыс. евро в год на детей.
А как же деньги
На покупку недвижимости за границей не нужно никакой лицензии. А вот с переводом средств все не так просто.
Курс на борьбу с отмыванием денег заставляет Европу «перебирать» покупателями недвижимости. Приехать с мешком денег и купить квартиру за наличные вряд ли получится. Особенно, если речь идет о дорогой недвижимости, позволяющей претендовать на ВНЖ.
Украинцу придется обзавестись счетом в иностранном банке, куда можно перевести сбережения из отечественного финучреждения. При этом, согласно правилам НБУ, можно перевести на зарубежный счет не более 50 тыс. долларов в год. До недавнего времени для этого нужно было получать еще и электронную лицензию, но с 7 февраля 2019 года, согласно новому закону о валюте, она уже не понадобится. Хотя квота в 50 тыс. при этом останется.
Кроме того, можно вывозить за границу наличкой по 10 тыс. евро на каждого члена семьи. При этом потребуется справка о том, что эти деньги были сняты с вашего банковского счета в Украине. А чтобы пополнить ими ваш счет в европейском банке, придется предоставить доказательства легальности получения средств — наличие собственного бизнеса с определенными доходами, высокая зарплата, с которой уплачены налоги, и пр.
Мария Колыванова
